これって理不尽じゃない？「危険負担」
2019年12月24日
２０２０年４月１日施行される改正民法
売買契約を行う時一般の間隔では
「おや？」
と思ってしまう規定が改正されます。
例えば建物の売買契約をして建物を引き渡すまでに落雷による火災など
売主の責任とは言えない理由で焼失してしまった場合でも
買主は代金を支払わなければならないというものです。
これを危険負担と言います。
なぜなのか？どうしたらいいのか？
というお話しです。
これって理不尽じゃない？
地震、雷などで建物が損壊してしまっても
売買代金を払わなければならないという話は変ですよね？
これは現行民法において「特定物」の双務契約において誰が危険を負担するのか？
危険負担の特別規定となってます。
特定物というのは「これ」と指定されることです。
例えば、ビールを１００ケースなどの注文だと注文された場合
注文さてた銘柄のビールを１００ケース納品すればいいので
それはどこから融通してきてもOKです
ところが特定物というのはそうはいきません。
特に不動産の場合は同じものは二つとありませんので
「特定物」
ということになります。
この特定物の場合には民法ではこのように定められています。
第５３４条
特定物に関する物権の設定又は移転を双務契約の目的とした場合において、
その物が債務者の責めに帰することができない事由によって滅失し、
又は損傷したときは、その滅失又は損傷は、債権者の負担に帰する。
これは不可抗力で建物が使い物にならなくなっても売買契約を解除できず
売主は壊れた建物を引き渡せばよく買主は代金を払わなくてはいけない。
という決まりです。
実務上は不動産会社が仲介に入るとこの部分を「特約」という形で
買主を守る内容の契約にすることが通常です。
例えば
「本物件の所有権は売買代金の受領と同時に買主に移転する」
という条文がそうです。
じつは売買契約というのは締結と同時に所有権が移転します。
合意した時点で買った人の物です。
引っ越し準備や片付け、銀行融資を待っている間は、
自分の物ではなくなった物件に住んでいることになります。
食品など日用品の売買の場合は契約と決済（代金を支払い商品を受け取ること）
が同じタイミングで完結しますのでこのよう場問題は発生しません
ところが融資を待ったり、引っ越し準備をしたりと
契約締結と支払い引き渡しが
ズレるばあいにこの問題が起こります。
典型的なのが先ほどから例に出ている不動産売買契約です
時系列で行きますと気に入った物件が見つかって
購入の申し込みをします。
その後契約書にサイン、そして銀行融資申し込み
融資が実行されるまで１ヶ月くらいかかります。
そして銀行から融資が受けられて初めて代金の支払いが可能になります。
最後に支払いをして引き渡しを受けるという順序になります。
そこで実務上は先ほどの支払いと同時に所有権が移転するという内容にするわけです。
危険負担の部分で申しますけれども民法の規定のままで言うと
まだ引渡しは受けてませんけど権利上は買主のものになっています。
それが火事になったとしても
「買主自身の物が火事になったものを前所有者が負担する」というのは変な話ですよね
そうすると冒頭の「売主は壊れた物件を引き渡せばよく
買主は代金を支払え、とこうなるわけです
そこで特約により所有権移転の時期を取り決めて滅失棄損したばあいは
契約を解除できるという取り決めをして買主を保護します。
専門家に契約書を作ってもらった場合はこのように
買主を保護する規定が盛り込まれているので心配いりません
専門家を踏査ない場合この取り決めを入れ忘れることが起こりえます。
取り決めがないと民法の規定によりますので
買う人が著しく不利という事になります。
来年４月１日に施行される改正民法では
この特定物の部分が削除されることになっています。
まとめ
法律の規定は世間の感覚とずれていることがあります
そんな場合には特約をつけるなど契約内容に工夫が要ります。
契約書の作成も承りますので是非ご相談ください。
ＦＰコンサルタント不動産（株）/トキオ行政書士事務所
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