FPコンサルタント不動産株式会社

本日は不動産の価値を上げる道のお話です。

土地にとって道路というのはものすごく意味を持ちます。

基本的に道路に繋がっていない土地は建物を建てることができないので

価値がものすごく低くなってしまいます。

そんな価値を左右する道のお話


最近、この道路に問題のある土地の相談がありました

土地と道路を取り上げます。

そもそも土地というのは道に接していないと建物を建てられないという話をしました。

しかし土地を買うときに気を付けないといけない

一番のポイントと言ってもいいでしょう。



基本的には建物を建てるためには幅員４メートル以上の

建築基準法上の道に間口２メートル以上接していないと建築ができません。

そして「建築基準法上」というのがポイントになります。

なぜ４メートル以上で２メートルの間口なのかというと

消防車などの緊急車両が侵入しやすいようにと言わています。

いわば安全上、衛生上このくらいは必要だということで決められています。


では建築基準法では何を道路としているのか？というのが大切です。

建築基準法第４２条に規定されています。

これにはさらに第１項と第２項があります。

そして第１項というのが通常の道ですがこれがさらに

１号から５号までの種類があります。

１号というのが道路法の道路で国道、県道、市町村道が該当します。

みなさんが想像する道路ですね

２号は都市計画などで作られた道路で開発道路などと呼ばれます。

３号は建築基準法が施行された日にはすでにあった道路で

既存道路と呼ばれ私道も含みます。

４号は計画道路と呼ばれ都市計画などで２年いないに作られる道路

２号と似てますが計画前とか計画中でまだ道路として形を成していなくても

特定行政庁が認めることで道路とされます。

５号道路は地主などが作った私道でキチンと技術基準を

クリアしたので道路と認めてください。

としたもので位置指定道路と言います。

結構あちこちにありますよ


第２項の道路というのは建築基準法が施工された時に

すでに存在していた道の内４メートル未満の道路で行政が認めたものです。

でも４メートルないのにいいの？


そこで登場するのが不動産のパンフレットなどに出てくる

セットバックというものです道路の中心線から２メートル以内には

工作物を作ってはいけないという決まりで家を建て替えたり

新築する時は自分の土地であっても中心から２メートルは

道として提供しなさい

ということ

こうすることで時間をかけて車１台通るのがやっとという

古い部落などでも将来的に４メートル確保できるというわけです。

よく街を見ると途中までは広くて途中から狭くなってるところがあったりします。

糸満あたりよく目にします。

特別に認められているので将来基準に適合させなさいというわけです

第１項第２項以外の道路は建築基準法の道路ではありません。

ということになります。畑だった土地など目の前に道路があるので

家が建てられるものと思って買ったとします。


目の前にアスファルトが敷かれたみちがあるので大丈夫だと

思っていたら農業するための道農道で建築基準法上の

道路ではありませんでしたというのも良くあります。

港を管理するための道だとかも見た目は立派な道なのに建基法の道路じゃない。

ということで過去には住宅を建て替えようとしたら認められなかったということが

何件も起こっています。

これには救済措置もありますので簡単にはあきらめない方がいいです。

建基法の４３条で接道義務が決められていますがこれには但し書きがあって

「特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて

建築審査会の同意を得て許可したものについては、この限りでない。」

というものがあります。


行政区の管理する広い空き地を利用できたり一定の基準を満たしていれば

建築が認められたりするので自分の土地が無道路地であったとしても

これに該当しないかどうかは確認してみるといいでしょう。


先ほどの農道でも認められたりしますが気を付けなければいけないのは

4ｍに足りなかった場合はまず認められません。


実際のトラブルでは無道路地だった土地に隣地のひとから建物を建てたいので

位置指定道路を作りたいそのために土地を提供してくれと頼まれて

「提供して道路が出来れば自分の土地も建築できるようになるんなら悪い話じゃない」


と気前よく提供したところ隣地地主がこの道を位置指定道路にはせず

「専用通路」としてしまっていて土地を無償で提供したのに

自分の土地は無道路地のままだった。


というトラブルが実際に何件も起こっています。

位置指定道路には一定の技術基準が必要なのでコストもかかります。

このコストをケチった建築主や業者が自分さえよければいいといった

行動でこういうことが起こったりします。

どういう計画なのか専門に確認してもらったり念書を書いて

もらったりした方が安全です。安いと思って買った中古住宅が再建築不可の建物だったこともあるでしょう。

こういうトラブルを未然に防ぐために宅建業免許があり

かつ宅建士に重要事項説明を義務付けたりしています。

個人間売買でこういう問題が起こりやすいので気を付けましょう。

まとめ
接道義務のある道路とは見たかんじ道路ということではなく

建基法上の道路か否かがポイントです。

舗装道路だから大丈夫と早合点せず目の前の道路は

どのような道路なのか確認することが大切です。



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