ウィズコロナの不動産投資
2021年04月06日
先日コロナ苦でも株価上昇と言う話題をとりあげました
どうも実感とマーケットとは必ずしも一致してないように思えました。
今回は不動産投資の世界ではどうなっているか？
を見ていきたいと思います。
楽街という収益不動産のサイトがあるんですが
そこに掲載されていた記事を参照しながら不動産投資家への
アンケートを通じて不動産投資の世界を考えていきたいと思います。
まず世の中をデータ面で把握しておきたいと思います。
まずGDPですがマイナス28.8％（実質年率）の記録的な落ち込みとなった
4月から6月、7月から9月は一転してプラス21.4％という底から
50.2％という大幅な伸びを記録した。
Go Toトラベルの効果で旅行関連が伸び「個人消費」は回復。
「輸出」もアメリカ向け自動車などが伸びて好調。
回復の途上にあるが、4～6月の落ち込みからの反動という側面が大きいとされています。
感染が再拡大している現在はまた落ち込んでいるかもしれません。
企業の生産活動なども5月ごろ大幅なおちこみがありましたが
9月には持ち直しつつありました消費、外食、宿泊なども
大体同じような傾向にありますが
居酒屋などは前年度に比べ売り上げ半減
という大変な状況です。
生産も消費も落ち込んでいますので給与統計にもそれが表れて
給与は9月で－0.9％、有効求人倍率はインバウンド経済で盛り上がっていた
一昨年の1.6倍から1.03倍と急激に悪化しています。
統計からは株式などが高騰する一方
企業も個人もお金を使わない使えないという事になっています。
GDPが急激に回復しているのは政府の財政出動のおかげだと思います。
つまりGDPや株価よりも消費動向や企業活動の数字の方が
私たちの感じている実態を表しているようです。
実際うちも柱の業務だった旅館業、民泊の相談が途絶えてしまっている状態です。
さぁ、実態経済状況を踏まえたうえで
不動産投資、賃貸事業ではどのようになっているでしょうか？
楽街の記事によると754人の不動産投資家にアンケートを実施したようです。
「現在、不動産投資や不動産賃貸業への
新型コロナウィルスの影響がありますか？」
と言う質問に対し約4割の人が「有る」と答えています。
「非常に影響がある・やや影響がある」と回答した理由をひろってみると
・8室中4室が退去した。
退去理由は「コロナの影響で地元に帰省することになったため」とのことだった（東京都／50代）
・コロナの影響で初期費用の支出を嫌う入居者が増えたせいか、
賃貸客付けは、フリーレントといった
初期費用の負担を軽減する特典が
より一層決め手になりやすくなっていると感じる（東京都／30代）
・テナント物件で退去が相次ぎ、稼働率が25％になってしまった（茨城県／50代）
・5室を外国人留学生に貸していたが、
コロナをきっかけに帰国することとなり、3室退去した（茨城県／50代）
・シェアハウスの入居者が退去してから、次の入居者がなかなか決まらない（東京都／40代）
という声があがっているようです。
「新しい入居者がなかなか見つからない」というコメントも多かったようで。
コロナウイルスの影響で、引っ越しをする人が減っている可能性も考えられる。
テナント向け物件は、飲食系テナントの経営状況が悪化し、
退去してしまったという話が目立つ。
このほかにも、民泊施設を運営する投資家は
「民泊のキャンセルが相次いでいる。それまではほぼ満室状態だったため、
部屋数の増加を検討していたが、工事をストップする判断をした」（兵庫県／60代）
事業系は厳しそうです。
続いて
「全く影響はない・あまり影響はない」（308人、41％）
という回答の理由です。
・周辺の家賃相場よりも低い賃料で入居してもらっているため
空室は発生していない（東京都／30代）
・テナント向け物件を所有していないため、特に影響はない（愛知県／60代）
・入居者の属性が高いため、滞納されることがない（東京都／50代）
・サブリース契約をしているため、家賃の滞納がなく安定して収入を得られている（京都府／40代）
「今のところ、空室率に変化がない」という回答理由が最も多かったのですが
「現在影響はないが、今後の先行きが読めない」というコメントもみられました。
住居系は就職や進学のために借りる人のキャンセルや
帰省による退去の動きがあるようですが
以前から生活している人にはあまり変化がないようです。
なお、「どちらともいえない」（133人、18％）と回答した人も
同様のコメントが多かった。以下に回答の一部
・住居系物件は、賃料減額の要請はない。
テナント向け物件は昨年に1件家賃減額の要請があった。
その時は、支給された政府の補助金で対応してもらった（埼玉県／50代）
・テナントの経営が悪化したため家賃減額要請を受けたが
今のところ持続化給付金と助成金で持ちこたえてもらっている（茨城県／40代）
・空室率は上昇していないが、今後の先行きが読めないため、まだ判断できない（福岡県／40代）
「新型コロナウイルスの影響による家賃滞納が発生しているか」
という問いには、12％に当たる89人が「発生している」と回答した。
「今後、入居者から家賃の支払い延期や減額の相談を受けた場合
どのように対応するか」という問いに対しては
49％に当たる373人が「できる限り応じたい・理由によっては応じる」と回答している。
反対に、「なるべくなら応じたくない・応じるつもりはない」と回答している人は26％いた。
「応じたい」と回答した理由
・空室が続くリスクよりは、家賃の減額に応じたほうが良いのかなと思っている（東京都／30代）
・困った時はお互い様。借主には日々の感謝を込めて、できる限り協力したい（沖縄県／40代）
・自分も民泊事業で苦戦しているが、入居者のおかげで賃貸経営が成り立っているから
相談には乗りたいと思う（福岡県／40代）
・正当な理由があるなら、柔軟に対応したい（群馬県／40代）
「応じたくない」と回答した理由
・貸主側も生活に影響するため、すぐに応じることは難しい（神奈川県／40代）
・立地が良い物件が多く、退去が発生しても
すぐに新しい入居者を見つけられると思っている（福岡県／20代）
・借主には、まずは何らかの手段で家賃を支払う姿勢を見せてほしい（広島県／20代）
・公的支援を最初に利用してほしい。
大家も借金を返済しているから、安易には受けられない（京都府／50代）
「大家に減額要請をする前に、住居確保給付金などの
公的支援を受けてほしい」という要望が多かった。
「現在のコロナ禍における、今後の不動産投資戦略をどのように進める予定か」
という質問で、
最も多い回答は「買い進めていきたい」で412人（55％）
と、過半数を占めた。
次いで多かったのは「様子を見てから判断したい」で293人（39％）。
それぞれの理由を一部紹介します。
「買い進めていきたい」と回答した理由
・不景気に拍車がかかると不動産が投げ売りされる傾向にあるため、
購入の準備をしておきたい（埼玉県／40代）
・今後、不動産を現金化するために、
売り急ぐ売主が増えると思うから、買い進めたい（東京都／30代）
・物件価格が下落している話も聞いているので、積極的に買い進めたい（千葉県／50代）
次いで「様子を見てから判断したい」と回答した人は、
「先行きが読めないため」といった理由が目立った。
「様子を見てから判断したい」と回答した理由
・今後、コロナの影響がどれだけあるのか、まだ判断できないから（沖縄県／50代）
・昨年末までは、今後の不動産投資にリスクは少ないと考えていた。
しかし、ここにきて緊急事態宣言が発令。
今後の環境変化の有無を見極めて判断したい（神奈川県／60代）
・価格相場が下がれば、買い進めたいと考えているが、
現状は下がっていないため（東京都／50代）
・買いのチャンスではあると思うが、よく調べることが必要だと思っている（岡山県／40代）
また「株や仮想通貨の値動きも順調なため、
常に不動産投資以外とも比較しながら判断をしていきたい」（埼玉県／30代）
といった、金融市場全体の動きを把握して、投資判断をしたいという回答もあった。
一方「売却したい」と考えている人は9人（1％）と、ごく少数だった。
「コロナウイルスの影響によって、今後株式相場が下落するのではないか。
不動産価格もそれに乗じて下落することも考えられる」（神奈川県／70代）と回答する人もいた。
「その他」と回答した人の中には「コロナショックは関係ない」と回答する人もいた。
「コロナにかかわらず、必要に応じて売るものは売るし、買うものは買う」（埼玉県／60代）。
「コロナによって、投資に対する姿勢は変わらない。
良い物件があれば買うだけ」（東京都／50代）
などの回答が見られた。
まとめ
新型コロナウイルスの感染拡大が社会問題になってから
1年が経過しようとしていますが、依然として感染者数は増加しています。
巣ごもりが増え仕事も減っているため新たに引っ越しをする動きは鈍いようです。
今いる人をなるべく借り続けてもらう努力が必要かもしれません。
人は景気が悪いからと「今日から外で寝る」というわけにはいかないので
住居系の賃貸事業は手堅いようです。
しかし、このような状況では価格競争になるため家賃値下げができない
新築物件は不利かもしれません。
相場家賃よりも安い家賃設定が可能な初期投資の安い
中古・古家物件への投資が有利なようです。
ＦＰコンサルタント不動産（株）/トキオ行政書士事務所
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