「利益確定・損切と含み益・含み損」
2020年12月01日
株式投資をやったことのある方は聞いたことがあると思います。
利益確定・損切や含み益、含み損という言葉
投資の世界では必ず理解しないといけない言葉です。
この言葉は全て関連していて対になっているものです。
株や暗号通貨、投資信託FXなどすべての投資において重要です。
もちろん不動産投資でも大事な考え方ですが不動産の場合はほかの投資とは
少し扱い方が変わります。
どんな意味を持ち何に気を付けなければいけないかお話していきますよ
「含み益」・「含み損」という言葉には
どちらも、「含み」という単語が含まれています。
この「含み」とはどういうことでしょうか？
「含み益」・「含み損」はそれぞれ簡単に言い換えると
「益を含んでいる状態」・「損を含んでいる状態」のことです。
つまり「含み」とは、実際に売却するまでは額が確定することのない
ある時点での潜在的な利益（または損失）額であることを表しています。
ここまでの説明ではイメージが湧きにくいという方もいらっしゃるかもしれませんので
具体的な例を用いて説明していきます。
＜前提＞
Aさんは○○社の株に興味を持ち、株式投資を始めることにしました。
○○社の株は１株500円だったので、10万円使って200株購入しました
例１
Aさんが購入した○○社の株はその後急激に値上がりして、１株700円になりました。
このときのAさんが持っている○○社の株の価値を計算してみます。
購入時：500円×200株＝10万円
値上がり時：700円×200株＝14万円
つまり、Aさんが持っている資産価値は10万円→14万円に増加したことがわかります。
○○社の株価上昇によって気が大きくなったAさんは、
まだ株価が上がると期待して、まだ株を売らずに保有し続けることを決めました。
この時点でのAさんは、４万円の「含み益」があります。
なぜ含み益なのかというと、実際にAさんがこのとき○○社の株を売却すれば
14万円に換金することができるので４万円の利益を出すことができますが
Aさんはまだ株価上昇を期待しているので株を売って換金していないからです。
この状況こそが「４万円の利益が含まれている」状態ということです。
例２
例１において○○社の株価が上昇したことからAさんは大喜びでした。
しかしAさんはすぐに「株価が下落して500円に戻ってしまったらどうしよう」
という不安に駆られて、即座に持っている○○社の株を全部売却しました。
すると、Aさんは14万円を手に入れることになります。
→このときのAさんは４万円の「含み益」がある状態で
利益を確定させる行動（「利益確定」）をとったことがわかります。
つまりAさんは含み益４万円の○○社の株を売って利益を確定させ
４万円の利益を得たということです。
例１・例２では「含み益」について、具体例を用いて説明しました。
逆にこのとき株価が購入時よりも下落して、資産価値が下がっている状態なら
「含み損」ということです。
よってさらに株価が下落することを懸念するならその時点で株を売却する
「損切り」という行動をとる必要があります。
このとき損切で売ってしまうと損失が確定してしまいます、多くの人は損失を嫌がって
売ることを躊躇します。
そうすると往々にしてずるずると価格が下がってしまい
損失が拡大売るに売れない
という状況に陥ることがあります。
これをいわゆる塩漬け状態と言います。実際に売却していないので
損失も確定はしていませんが大きな含み損を抱えたまま
資金が凍結されてしまっている状態です。
ここまでの説明でイメージが湧いた方も多いと思いますので
ここで１度まとめておきましょう。
含み益とは、保有している株の株価が購入時よりも値上がりして
もしこの時点で売却すれば利益が出るという状態のことをいいます。
一方で含み損とは、保有している株の株価が購入時よりも
値下がりして、もしこの時点で売却すると損失が確定する状態のことです。
同じ意味で利益の場合は「評価益」、損失の場合は「評価損」と呼ばれることもあります。
ここで、実際に含み益・含み損が手元にある場合の対処法を紹介します。
冒頭に「含み」とあるとおり通常の利益や損失とは異なるものなので
きちんと理解しておくことが必要です。
利益確定や損切りのルールを作る
含み益を利益に確定する、または含み損を最小限の損失に抑えるためには
利益確定や損切りのルールをきちんと設けておくことが必要です。
〇％下がったら売る！機械的に売る！
〇％上がったら売る！機械的に売る！
という風にルールを設けるのも
もしルールを設けておらず、含み益の増加を期待してずるずる保有し続けるあまり
株価が急落して損失に転じてしまったら元も子もありません。
損失の拡大も同じです。
しかし株価は上がったり下がったりするのでいつもいい成果を出すことは難しいです。
株やFX、暗号通貨の世界はこのように細かな売り買いで利益を出す
デイトレーダーの世界でかなりハードルが高いです。
では不動産の世界ならどうでしょうか？
例えば収益不動産を借り入れして買ったとします。
しかしこのご時世物件は高くて利回りがあまりよくありません。
家賃を貰っても元金と利息を支払ったらトントンという状態
儲からないなーと嫌になります。
しかし視点を変えると決して悪くないことが分かります。
そもそも不動産投資は中長期にわたって行うものです
購入する時に全額借りられたら自分の手持ちのお金は使わずに済みますね
そして店子の家賃で借り入れを返済していきます。
もちろん元金を返済するので段々段々借り入れが減っていきます。
どこかの時点でローンの残高よりも時価が上回ったら売却して利益がでます
つまりキャッシュフローが少なくても元金を返済した分含み益が増えて言っている状態です。
不動産の場合は元金返済することによって
コツコツと含み益を増やしていくことができます
別の例で軍用地を考えてみましょう
軍用地を買うと軍用地ローンを借りることが出来るようになります。
軍用地の場合は売却価格を〇〇倍という風に表します。
今は45倍から60倍くらいで取引されています。
例えば年間20万円の軍用地料が入ってくる物件であれば
900万から1200万で取引されています。
それに対して軍用地ローンは銀行が独自に借り入れの枠を決めています
高いものでは40倍くらいまで貸してくれたりします。
さっきの例でいうと800万まで貸してくれるということですね
一番の特徴は利息の返済さえしてくれればいいというものです。
そして利息は大抵軍用地料で支払うことが出来ます。
市場価格と銀行評価の差が小さいほど有利な投資になります。
仮に市場価格が45倍で銀行評価が40倍だったとき
900万で買って800万借りると100万円は寝てしまいますが800万に自由に使えます。
しかも金利は軍用地料で払ってしまいますから手元からは何も出ていきません
そして軍用地料はこれまで値上がりを続けていて最近は年間１％上がるようです。
先ほどの例でいえば20万の軍用地料が翌年には20万2千円にあがります。
市場価格は45倍ですから売却すると909万円
なにもお金を使わずに9万円の含み益が生まれます！
しかも複利式に上がっていきますので10年持っていると含み益は94万円を超えます。
たとえ800万を使ってしまっていても売却することで支払いは可能です。
使ってしまわずに別の軍用地やNISAなどに使ってもいいと思います。
軍用地で含み益を増やしながらさらに800万をNISAで５％づつ増やす
そうすると800万は10年後には1303万になる計算です503万円増えました
先ほどの94万を足すと597万の＋です！
現金があると軍用地というのはものすごい優良資産になります。
ちなみに先日紹介したような10％超の戸建賃貸800万で
買えたとしたら単純計算で10年で800万稼ぎます94万を足すと
10年で2倍になります、さらに500万で売却したら・・・・
単純計算で1394万円を超えます！
経費を考えても1000万以上は残ると思います。
10年で2倍以上に増えるというスゴイ投資です！
このように不動産投資は含み益をコツコツためていく投資となっています。
まとめ
投資では含み益を増やすことが大事です
株やFX暗号通貨では値動きが激しすぎて難易度がたかいですが
不動産はコツコツ積みあがるので
株などに比べると安定性の高い投資となります。
コツコツと含み益を増やし一族繁栄を目指しましょう。
ＦＰコンサルタント不動産（株）/トキオ行政書士事務所
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